认购率达762%！云锦东方超高倒挂魔力之下乱象何时休？

• 2023-05-18 13:46:35 来源：证券之星

5月12日9：00云锦东方三期开启认购。公开资料显示，此次项目推出多层公寓和联列住宅105套，整体均价164907元/㎡，房源总价约2457.7万元至9618万元。其中洋房均价约13.2万/平，别墅均价约17.82万/平。

据悉，洋房总高8层，一二层为底层复室约410平，均价约14.55万/平；3-7楼为约240平大平层，均价约12.58万/平；顶楼为约177平带露台，均价约14.27万/平。

(资料图片仅供参考)

2021年10月，云锦东方三期一批次入市，入围分数线89.52分，意味着基础分满分+123个月社保、基础分50分+ 165个月社保能买。虽然门槛不算低，但入围难度远远不到最高水平。

5月16日，尽管是认筹截止的最后半天，但现场人气依然“异常火热”。上午8时50分，认筹入口已排起约100米的队伍。中午认购结束，105套房源，认购数超过800+组，认购率762%；预计是满分（118.32分）。不到两年，云锦东方已经成了一个“准满分”项目。

项目第一天，仅30人认筹，第二天90人，认购率达到85.7%，第三天则猛增到450，认购率达428%。截至5月15日下午，其认购率组数接近700组，认购率约为666%。认筹前两天一直想要尽可能防住黄牛的云锦，第三天终是没能顶住压力。

超高倒挂，买一套就能净赚2000万？

抛开捕风捉影的明星效应，作为顶豪网红盘，云锦东方“异常火热”主要是因为一二手倒挂优势显著。

目前，云锦东方二手洋房挂牌均价约20万+/平方米，别墅挂牌价格更高。这也让很多高分有钱的购房者抱着“买到稳赚千万”的念头，蜂拥而上。“买一套就能净赚2000万”、“摇到房比开发商赚的还多”等噱头十分吸睛。巨大的倒挂福利，让卖二手买新房成为了趋之若鹜的无风险套利。上海云锦东方打新疯狂的程度，甚至把上证指数都带回调了。

以链家的成交记录来看，云锦二期去年至今的成交均价在20-26万之间。一套200平的房子价格在4600多万，但面积大了40个平方，多了一个房间户型更好的这一期云锦东方，新房价格大多不到3000万。里外里，就是2000万的倒挂打底。

自积分制以来，上海给过新房项目的最高价格，就是2021年开盘的翠湖五集的165,000，单从均价的角度，云锦东方位居历史高价榜第二位。

图：云锦东方二期链家交易记录

以第三方中介汇总的成交记录来看，云锦二期今年3-4月的成交均价在21-29万之间。

图：云锦东方二期第三方交易记录

另有业内人士分析，本次开盘的云锦东方三期可能今年9月就可以交房，即使有一些灰色操作，这么短的时间，风险也大大降低。巨大的利益加上较小的风险，催生了部分代持、假结婚等认购乱象。

最严冻资，云锦努力似是微不足道？

项目的认购难度让众多购房者头疼，首先是预约超困难——缺号；材料特复杂——审核不通过，任何缺失材料的行为都会导致预约失效，需要重新预约；云锦东方有着“史上最严”的冻资要求，冻资非常多，且必须是徐汇指定银行，500万认筹金+首套900万/二套2900万，活期冻资20来天。以二套为例，按照3%的年化成本来算，认筹一次云锦资金成本就是5.6万元。面对这样严苛的认购要求，套利的土豪们仍扎推围猎。

第一关银行验资，指定徐汇银行、现金活期存款要求、12个月银行流水证明——上海积分制以来首个要求银行流水的新盘，加银行业务章，证明资金是购房者本人所得等。购房者表示，“银行流水打得机器都要冒烟了”。现场的严格审核，引起不少购房者吐槽。通过这些手段严格控制，云锦东方试图最大限度避免黄牛用马甲“代持”、“婚改”，积极维护每一位真实购房者的合法权益，用实际行动坚持房住不炒。

毕竟在上海，社保满分并不稀奇，很多50-60岁的上海人都能满足，但个人名下账户近期忽然出现大量他们转入的资金就值得怀疑，除非是直系亲属转账或者其他合理资金来源才行，这在一定程度上能有效打击“社保巨子”代持。

但是这样就能防住黄牛吗？

一日夫妻？黄牛认筹乱象丛生

“昨天（5月15日）在项目认购入场通道口有一对‘夫妻’，男的66岁，女的30来岁，被当场发现是假的。”据现场黄牛介绍，当时这两位带着资料的“夫妻”准备入场，被安保人员一问，发现丈夫不知道妻子的名字，还得临时翻看身份证。

这只是上海打新倒挂盘群体的冰山一角。

有购房者爆料称，场外充斥着各类“黄牛”，包括提供“假结婚”、代持买房和过桥资金服务的人员，“有的‘一日夫妻’，昨天刚离婚成功，今天就结婚来买房了，当场连老公老婆的名字都叫不出来。”目前，针对此类购房行为，警方已介入调查。

超高倒挂吸引之下，现场乱象潜藏。据了解，“资金黄牛”主要是为部分买家提供这方面的临时资金；“结婚黄牛”通是为有需要的买家匹配结婚对象，有知情人士介绍，“比如买家有钱，但是没有购买资格，就可以通过与高积分的结婚对象组合的方式进行认购，成功后支付一定的手续费。”代持黄牛，即有钱的黄牛自己下手，带着千万资金和临时夫妻，购置一套房产。虽然五年限售，但是黄牛表示，云锦东方可以快速办产证，然后通过离婚和再婚方式，以一方出轨资产给另一方为理由，完成资产的转移。

在这场楼市盛宴中，掮客/居间方：撮合业务，收取50-100万好处费；房票方：社保满分的上海老阿姨和大叔，收取50-100万好处费；资金方：接受过桥和抵押，收取高于市场利率的资金成本；炒房人：血赚千万、同时承担最大风险的“投机者”。代持协议、财产证明、抵押协议、公证处公证等等，黄牛们有五花八门的“风控”手段，已经形成标准化流程，各个角色都有明确职责和收费标准，各尽其职，专业化操作。一整套动作下来行云流水。

“倒挂楼盘一开启认购，起码有几十个代摇的号，为了卖出赚差价，现场几乎全是高积分的人，”认购现场黄牛之一的吴成松称，“资方”负责协助客户，去上海崇明区寻找社保年限长、购房积分高的“土著”，参与摇号，操作实现后，再将产证的名字除掉，“说白了大家都是为了赚钱。”在几种打新“致富”的套路中，吴成松建议通过婚姻更名，而不建议代持和直接更名，因为涉及数千万元资产，风险比较大，操作难度又比较高。

其举例道，比如上海高积分夫妻，摇中之后，房子名字写儿子的，然后让儿子与客户结婚，产证下发的时候再办理离婚，就叫婚姻更名。这种方式突破限购限售的阻碍，签订完合同，拿到产证之后两三个月就能完成。“百汇园（徐汇区一豪宅项目）已经做了好几个，包括中海建国里和绿城百合园。”

项目认购刚结束，有购房者在政府领导信箱反映，云锦东方三期认购现场大量黄牛非法集资，利用假结婚代持等手段操纵积分违规认购，打扰房地产市场秩序。其提到，黄牛已经形成一套完善产业链，有提供资金的资方、居间方、购买方、提供假结婚方等四方，在摇到新房后马上离婚，把房子做婚姻变更，赚取上千万甚至更多的利润。

其建议，政府督促保护真实购房者利益，打击黄牛假结婚、代持和利用来源不明资金炒卖新房，建议政府出台政策保护真正购房者利益。

“今天对云锦东方坐视不管，明天香港置地启元、滨江凯旋门也被黄牛占领”有购房者表示出了自己的担忧。

律师提示：乱象背后谨慎风险

对于云锦东方认购中出现的乱想，上海房产律师郭韧提到，领证结婚后买房，按照国家法律规定就属于婚后财产，婚后财产属于夫妻共同产，“假结婚的风险是黄牛的那一方如果不同意离婚或者把房子认定给你的话，那么这个房子有可能会被认定为夫妻共同财产，那么黄牛可能可以分到这个房子的财产。”

同样的，如果通过代持购房，也面临风险。郭韧提到，在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。如果代持者不配合办理过户，购房人还要通过诉讼的方式来解决，诉讼能不能支持还要根据相关的证据的确凿性。郭韧律师介绍到，“我们遇到过不少代持打官司的案例，有的人代持后反悔，不配合办理过户，买房人只能提起诉讼，诉讼能不能支持，还要看相关证据的确凿性。另外因为代持这种热门新房往往需要5年，在这5年内，如果代持人发生任何的风险的话，比如说交通事故或者病故等，那么这个房子就有可能变成遗产，如何去追溯这些房产，如何认定这些房子是谁的，也要通过诉讼去解决”。

上海的严厉的限购政策全国闻名，甚至是不少城市“抄作业”的对象，而上海对政策的“缝缝补补”从未停止，曾经的假离婚、法拍买房、公司买房、房屋赠予买房等乱象如今已，子女以父母名义买房、代持、闪婚买房等问题又如何规避？

有人说，在规则范围内，买家愿意承担风险无可厚非，也有人认为，豪宅限价才会催生出这么多的利益链。但不可否认的是，围绕着云锦东方此次认购，确实存在一些扰乱市场秩序的现象发生，不知项目方会如何开展后续审核工作，以及接下来会不会有新的政策“补丁”出现？

易居研究院研究总监严跃进认为，对于上海房价倒挂的矛盾，后续非常有可能出一些政策来缓解，假结婚的漏洞也是极有可能要打补丁的，也确实需要一些举措来维护房地产市场平稳运行。

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