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房企资金迎大考 年底或迎集中推盘潮

  • 2021-04-07 16:23:04 来源:经济参考报

北京市规划和自然资源委员会和北京市住房和城乡建设委员会联合发布本年度第一批次商品住宅用地出让公告,共计30宗,土地面积约169公顷,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035亿元。同时预告,7月、11月将再集中推出两批商品住宅用地。

北京30宗地涉及12个区

具体来看,北京本次集中供应30宗项目共涉及12个区,其中中心城区项目15宗,分别是朝阳区10宗,地块分布金盏、王四营、东坝、崔各庄乡等;海淀区2宗均位于海淀镇树村;丰台区2宗,位于长辛店区域;石景山区1宗。

位于多点及副中心地区项目11宗,建设用地面积约72公顷,占比约43%,其中大兴区3宗,副中心3宗,昌平区3宗,房山区1宗,亦庄经济开发区1宗。

生态涵养区4宗,建设用地面积约24公顷,占比约14%,门头沟、怀柔、密云、延庆各1宗。

第一批供地中,纯商品房9宗、6宗竞报政府持有商品住宅产权份额;13宗竞报“公共租赁住房”;在户型限制要求方面,近三分之二的项目设置了套内“70/90”户型要求。

备受关注的海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、通州副中心共计6宗热门地块需竞报政府持有商品住宅产权份额,引导开发企业理性竞买,通过政府和个人共有产权的方式,有效减轻购房人负担,充分满足居民自住需求。

上述30块用地将于5月8日正式进行出让。

天津等地公布集中供地时间表

同日,天津市规划和自然资源局公告,将集中组织实施58宗国有建设用地使用权的公开挂牌出让。拟出让土地面积合计约375.5万㎡,挂牌起始总价约合502.9亿元。

根据挂牌文件,这批58宗地块将于5月10日至14日五日相继进行出让。

苏州公布2021年度住宅用地计划,涉及6个区,共116宗涉宅地块。具体来看,苏州年度供应615.2公顷,其中产权住宅用地460.8公顷(商品住宅用地460.8公顷,共有产权住宅用地0公顷),租赁住宅用地55.9公顷(保障性租赁住宅用地44.8公顷,市场化租赁住宅用地11.2公顷),其他住宅用地98.5公顷。

苏州表示,上述地块将于4月、7月、10月集中推出。

在此之前,已有广州、杭州、苏州、郑州、南京、无锡、沈阳、青岛等多地发布集中出让预告。

3月30日,广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地,共挂牌48宗涉宅用地,总占地面积超393万平方米,总建筑面积近928.5万平方米,起拍价901亿元,达广州2020年土地出让金的35%。

该批用地计划于4月26日至27日分批限时竞价出让。

杭州表示,杭州市拟定于4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。目前,第一批国有建设用地使用权出让信息预告已发布,共57宗住宅地块,出让面积约4533亩。

无锡市自然资源和规划局公告将于4月28日以挂牌方式出让16幅地块,其中纯宅地15幅,1幅为居住、商业用地,共计94.93万平方米,土地出让金起始总价约227.731亿元。

同时,无锡确定于将于二季度中、三季度末再次集中统一发布住宅用地的出让公告,每批次拟出让土地面积100万平方米左右。

无锡此次所有出让土地均实行限价机制,最高限制单价为19500元,限制总价最高地块为49.95亿元。

值得注意的是,22个重点城市供地“两集中”政策,是房地产调控长效机制的又一重要举措。各地要主动采取有效措施引导住宅用地市场理性竞争。住宅用地出让方案应当 包括溢价率、竞价轮次和最高限价稳控预案。

同时,原则上发布出让公告全年不得超过3次,同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期。

房企资金迎大考 年底或迎集中推盘潮

“两集中”政策旨在提高市场信息透明度,为市场主体提供更多的选择和机会,营造更加公开透明的环境,引导市场回归理性。

对大型房企,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多块土地竞争,不能再利用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源。另外,对中小房企,能有更多选择的余地,可以避开大房企直接竞争而获得土地开发机会。

的确,土地集中出让,是对房企在资金实力、决策能力上的双重考验。

万科集团董事会主席郁亮在业绩说明会上就表示,今年土地集中供应新政下,要求对企业的资金实力要求来说有很大弹性。目前,万科净负债率18%,这也是给了企业更多机会。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示,以往企业通过研判城市运行周期,希望实现逆周期拿地,但集中供地可能打乱市场现有周期,后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。

图为中指研究院统计的2020年TOP30房企在22个重点城市中拿地金额

中原地产首席分析师张大伟表示,单以北京1000亿的体量,将对房企的资金链带来巨大的考验,如何准备保证金?这些将成为2021年未来一个月大部分房企的最难课题!同时,也应注意,市场很可能在2021年年底再次进入局部区域的供应高峰。

中原地产统计数据显示,2021年土地市场继续刷新历史记录。截至3月31日,重点监测的50个城市卖地总额7020.99亿元,同比增加26%,刷新历史纪录。单个城市数据看,杭州、上海、成都、北京、宁波、南京等22个城市卖地金额已达百亿元。

张大伟表示,目前来看,房企拿地积极性逐渐提高,多地再次出现高溢价率土地成交,土地市场热度持续提升。集中3次出让土地政策逐渐开始影响土地市场,3月各地土地市场供应有所减少,预计4月份可能井喷,但预计土地价格依然高位。

张大伟预计,从北京的土地出让看,虽然要求开发商承诺售价,但开发商的定价空间与此前相比要大,他表示,在供应量井喷、严格的信贷约束下,北京市场不太可能再有大涨。但对于房价来说,土地定价已经水涨船高。

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